小产权房项目调查：村组织被指系开发商
文／图本报记者 周斌
“开发商都懒得盖房，直接卖地挣钱了，卖的还是农业用地！”一名读者9月7日向《法制日报》记者举报，在北京市怀柔区杨宋镇梭草村，有开发商把一块农业用地分割成数小块出售，每块价格在20万元以上。
这名读者称，杨宋镇自2007年以来在农业用地上盖了一批别墅，都为小产权房，价格在数十万元不等，销售红火；可没想到开发商如今明目张胆到卖地了，“农村土地不是集体所有吗，怎么能出售呢”？
记者立即致电位于梭草村的“水岸江南·绿色生态园”查询，其销售员称，他们的项目确实有，既卖别墅也卖地，看顾客的需求。
9月8日，记者约上北京市人大常委会立法咨询专家、高通律师事务所主任敬云川，实地到“水岸江南”一探究竟。
500平方米地25万元
记者以买房人身份来到“水岸江南”售楼处，销售员称，“水岸江南”项目占地320亩，全部建成后将有168户，一期已售完，二期32套别墅还剩余11套，每套面积在300平方米至500平方米，价格在40多万元至60多万元之间；三期出售土地，目前还有500平方米上下的土地三块，每块25万元左右，其余数块土地在780平方米以上。
随后，销售员把记者带到距售楼处5公里外的楼盘现场，位于杨宋镇梭草村东侧一隅。记者看到，已有数十座别墅拔地而起，一些工人正在施工；别墅群南侧是一大块杂草丛生的荒地。销售员说这块荒地便是三期的地，如现在购买，今年10月15号水电等基础设施完成后便可以找人开工盖房了。
“周围环境好，空气新鲜，很多人买来养老、休闲；买块地自己盖房子，除限高8米外，想怎么盖都行。”销售员称附近有不少开发商都在出售土地，购买者相当多。
记者对地的性质提出疑问，销售员称该地是梭草村沙荒地，为集体所有，“直接卖肯定是不行的，我们的别墅以租代卖，土地以承包代卖，租赁期和承包期限都为50年，说白了就是小产权房”。
销售员说：“‘水岸江南’项目有两个寓意，一是为村民谋福利，二是保护了国家的资源，我们不开发，这里就永远是一片沙荒地，没什么价值。”
村组织被指是开发商
暗访前，记者在购房网站上看到，“水岸江南”的开发商为：北京伍陆风情生态种植园有限公司。通过北京工商系统查询，该公司经营范围为开发花卉苗木、荒山绿化等，并无房产开发，且该公司已于2008年1月30日被吊销了营业执照。
销售员叫记者不必介意种植园公司的情况，“该公司仅仅是个投资商，真正的开发商是梭草村，我们签订合同的甲方为梭草村经济合作社”。他给记者拿出了租赁合同和承包合同的样本，“签合同时将盖合作社公章，这样就比较安全了；以前很多小产权房的开发商都不是村组织，签约后开发商就不见了，客户的利益无法保障”。
记者在销售员手中一沓材料中看到，盖有梭草村经济合作社公章的文件中称，通过表决，2/3以上的村民代表同意将上述土地以承包、出租等形式对外招商。并有通过了村党支部全体党员表决同意的文件。销售员称上面签字的合作社社长张某便是村主任。
“我们的项目是2006年的，在2007年小产权房普查之前，而且没有占用耕地和林地，是打着新农村建设的旗帜开发的，所以将来有办大产权的趋势。”销售员告诉记者，项目从开建至今，没有受到小产权房普查的任何影响。
村镇干部都闪烁其词
记者咨询了梭草村两名村民，他们说“水岸江南”所用地原本种过稻子，后来种过大豆和玉米，“大概2007年的时候盖起了房子，为什么要盖房子我们也不知道，得问村领导”。记者赶到梭草村村委会后得知，该村于2007年6月份重新选举，现在的村主任姓马而非姓张。
马主任表示“水岸江南”所用地确实为梭草村集体用地，但项目并非梭草村开发的，“我们只是把土地承包给了别人，他们违章盖房是个人行为，和村里没有任何瓜葛”。
记者提出为何签订合同时盖村经济合作社的公章？马主任称：“这个事我真不清楚，那都是我上任前的事，咱也不好过问。”同时，马主任称经济合作社也不归他管，他说：“这事归村支书管，但现在村支书岗位空缺；而以前管这事、清楚这事的人现在都不干了。”
记者问：按照土地管理法和农村土地承包法等规定，当初将农村土地发包给村外人员承包时，签订合同前是否经过2/3以上村民代表的同意，是否审查了承包方资信情况和农业经营能力，是否约定了承包土地将用于农业经营？
马主任表示当时肯定都是依照法律签订的合同，这些内容都有。但记者提出按照合同约定，承包方建房、流转土地已明显违约了，村委会是否会有所举措时，马主任依然不知道，说：“这事不归我管。”
9月8日至9日，记者两次致电杨宋镇政府城镇办，阐述了镇里有无产权别墅和土地“出售”等问题，工作人员称“很多事都是村里直接跑区里操作的，没有经过镇里”；至于镇里有多少类似情况，他表示“得问领导，但领导不在”。
基层领导充当何角色
记者看合同时，销售员称：“毕竟不是大产权房，不会像房屋买卖合同一样严谨；而且合同是次要的，关键看是不是耕地和林地，不是就没问题。”
“违法是毋庸置疑的。”认真看完合同、离开“水岸江南”后，敬云川对记者表示，按照法律规定，荒滩、荒山等可以实行承包经营，但不得改变土地性质，“可以种果树，但不能盖房子”。
对于销售自称的合同不严谨，敬云川表示赞同，他说：“合同虽然规定了双方不得违反和终止合同，但没有违约责任；因为是小产权房，合同约定土地用途为：种植、休闲等，将来一旦发生纠纷，诉诸法院时对购房者而言非常不利。如遇到拆迁等问题，购房者可以依据合同向村经济合作社主张权利，可合作社是否有钱赔偿是个问题。”
对于小产权房为何大量产生，以至于开始“卖地”，除了供需问题外，敬云川更关注法律的缺失和监督处罚的不力。他说：“相关部门经常强调的是如何处罚开发商和购买者，却很少关注违法的另一主体：一些政府部门及相关领导。”
“乡(镇)政府、村组织，特别是村组织非常容易发现小产权房的问题，但因为本身是小产权房的受益者、发起者或幕后操作者，所以不可能制止这一违法行为，而上级有关部门又鲜于对其不作为进行处罚。”敬云川说，房地产开发作为大宗建设项目，基层政府和相关领导对其情况肯定是了如指掌的。
因此他建议在土地管理法或相关法律法规中细化有关部门和领导不作为甚至参与违法的责任，要求上级部门多下基层调查情况，对违法者进行严厉处罚。
本报北京9月9日讯